一方违反房屋预订协议,另一方可否主张房屋差价损失

事由: 

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由于房屋价格的持续上升,在二手房买卖中,经常会出现房屋出售方恶意违约的情况,其中一种情况就是,当房屋出售方与购买方或是出售方、购买方以及中介机构三方共同签订了有关房产买卖认购书或房产买卖居间协议等预订协议后,出售方总以种种借口不按约定时间签订正式的房屋买卖合同,此时,出售方的违约行为是很明显或者说是故意的,自当承担违约责任。通常情况下,在居间协议等预订协议中也会有定金条款的约定以担保合同的履行,出现一方不履行合同义务时,应适用定金罚则,即收受定金的一方须双倍返还定金。当出售方恶意违约时其对双倍返还定金是有心理准备的,因此承担此违约责任一般不会有争议。但购买方经常会提及对房屋差价损失要求对方给予赔偿,此时,购买方可否向出售方主张房价涨跌损失?

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分析:

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          笔者认为,因购买方主张的请求权不同会导致不同的赔偿结果。

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二手房买卖过程中签订的房产买卖居间协议、认购书等预订协议属于预约,具有合同性质。因此可据此主张违约损害赔偿。另一方面,根据合同法的规定,对于对方此种有违诚实信用原则,恶意不签订合同,使合同无法成立生效的行为可主张缔约过失责任。也就是说,在此种情形下有两个请求权供守约方选择,即请求违约损害赔偿或主张缔约过失责任,且应择一主张。

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当选择请求违约损害赔偿时,笔者认为主张房屋差价损失缺乏合同依据。因为已成立生效并对合同当事人具有约束力的房产买卖居间协议、认购书等预订协议,其虽具有合同性质,但相对将来要签订的正式买卖合同而言,其属于预约,其约定的主要义务是一种磋商义务,磋商义务的实现或是履行指向是签订正式的买卖合同。在买卖合同未成立生效的情况下,主张买卖合同约定标的物的财产损失缺少合同依据。违约损害赔偿中的损害主要为财产损害,由于房产买卖居间协议、认购书等预订协议约定的义务是一种磋商义务,其并不直接涉及财产,因此,违反预订协议约定义务与违反正式买卖合同产生的损害赔偿责任是不能等同的,因此,当选择违约损害赔偿时,无法主张房屋差价损失。由于房产买卖居间协议、认购书等预订协议通常会约定有定金条款以担保合同履行,所以当收受定金的出售方不履行签订正式买卖合同的义务时,购买方可主张适用定金罚则,要求其双倍返还定金以弥补受到的损失。

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当选择向对方主张缔约过失责任时,笔者认为可主张房屋差价损失,但由于此时主张的是签订正式买卖合同(本约)过程中的缔约过失责任而非违反预订协议的违约责任,因此不能同时主张适用定金罚则。缔约过失责任是对信赖利益的损失赔偿,赔偿的损失包括直接损失(如发生的缔约费用等),也包括间接损失(即丧失与第三人另订合同机会所产生的损失等)。但要注意的是,损失不应超过当事人在订立合同时所应当预见到的因合同不成立、无效或者被撤销可能造成的损失;也不得超过合同成立或合同有效时的履行利益。因此,房屋差价损失的具体数额,要综合考虑守约方的履约情况、违约方的过错程度、预见程度、合理的成本支出、双方为防止损失扩大采取的必要措施等因素。




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